コラム
長期優良住宅とは？認定を受ける基準とメリット・デメリットを解説
家を建てる際に検討しなければならないことのひとつに、長期優良住宅にするかどうかというのがあります。
ここでは、長期優良住宅のメリット・デメリット、認定を受けるための基準などについて解説します。
長期優良住宅の認定を検討している方は、ぜひ最後までお付き合いください。
長期優良住宅とは
長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅のことです。
正しくは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の基準を満たした住宅となっており、2009年から施行されています。
長期優良住宅の主な認定基準
長期優良住宅の認定を受けるためには、10の認定条件を全てクリアする必要があります。これらは、さらに次の5つにまとめられます。
・長期に使用するための構造及び設備を有していること
・居住環境等への配慮を行っていること
・一定面積以上の住戸面積を有していること
・維持保全の期間、方法を定めていること
・自然災害への配慮を行っていること
上記は、長期優良住宅の認定としてだけでなく、家づくりにおいても非常に重要なポイントとなるので、押さえておきましょう。
長期に使用するための構造及び設備を有していること
耐震性、省エネルギー性、劣化対策が施されている必要があり、それぞれ次に挙げる条件をクリアしている必要があります。
・耐震性：耐震等級3あるいは免震建築物
・省エネルギー性：断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6
・劣化対策：劣化対策等級3かつ床下空間の有効高さ確保及び床下・小屋裏の点検口設置など
居住環境等への配慮を行っていること
居住環境は良好な景観が形成され、維持及び向上されるよう配慮されている必要があります。
これらの条件が満たされているかどうかは、所管行政庁の審査を受けることで判定され、基準は所管行政庁によって変わります。
一定面積以上の住戸面積を有していること
最低延床面積が75㎡以上であり、かつ1階あたりの床面積が40㎡であることが条件です。
維持保全の期間、方法を定めていること
最低10年ごとの定期点検を受け、点検と補修などの計画が策定されている必要があります。
点検内容は、構造耐力上で主要となる部分や水の侵入を防止する部分、吸水・排水部分となっており、地震や台風時においても必要に応じて臨時点検が必要です。
自然災害への配慮を行っていること
2022年2月20日に長期優良住宅法が改正（※）され、「自然災害による被害の発生の防止又は軽減に配慮されたものであること（第四号）」が認定基準として新たに追加されました。
例えば、土砂災害や津波、洪水などの災害リスクが特に高い区域は、認定対象から除外されます。
また、一定の災害の危険性があるものの居住継続が必要とされる区域においても、所管行政庁で必要な措置を求めなければなりません。
※参考：国土交通省「長期優良住宅認定基準の見直しに係る検討の方向性」
長期優良住宅のメリット5選
長期優良住宅の認定を受けるためには複雑な条件をクリアする必要がありますが、その分大きなメリットがあります。
・住宅ローンの金利優遇を受けられる
・税金の控除や優遇を受けられる
・住宅ローン控除の借入限度額が5,000万
・国からの補助金を得られる
・地震保険料が割引になる
長期優良住宅を検討する際には、上記のメリットを把握した上で進めましょう。
住宅ローンの金利優遇を受けられる
フラット35を利用する場合、長期優良住宅であればフラット35S（金利Aタイプ）は通常タイプよりも当初5年間は年0.5％、6〜10年目は年0.25％借入金利が引き下げられます。
税金の控除や優遇を受けられる
不動産取得税、登録免許税、固定資産税の減税期間延長を受けられます。それぞれの優遇内容は次のようになります。
・不動産取得税：一般住宅の控除額が1,200万円に対し、長期優良住宅は1,300万円まで引き上げられる。
・登録免許税：一般住宅の保存登記が0.15％、移転登記が0.3％に対し、長期優良住宅の保存登記は0.1％、移転登記は0.2％に引き下げられる。
・固定資産税：一般住宅の減税延長期間が3年間に対し、長期優良住宅は5年間に延長される。
住宅ローン控除の借入限度額が5,000万
住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン借入残高の0.7％が所得税から控除され、最大13年間継続できます。
【住宅の環境性能等による借入限度額(令和4・5年入居の場合）】
・長期有料住宅・低酸素住宅：5,000万円
・ZEH水準省エネ住宅：4,500万円
・省エネ基準適合住宅：4,000万円
・その他の住宅：3,000万円
※省エネ基準適合住宅以上の環境性能を満たしている住宅がほとんどです。借入額が4,000万以下の方は恩恵がありません。
また、住宅ローンを使わず現金で購入した場合は、投資型減税を受けられます。
国からの補助金を得られる
国土交通省の採択を受けた中小工務店によって建築された場合、地域型住宅グリーン化事業の補助金を受けられます。
補助金額の最大額は140万円になります。
地震保険料が割引になる
長期優良住宅は耐震等級3相当であることが認定条件となっているため、地震保険料が50％割引となります。
※長期優良住宅でなくても、耐震性を有していれば割引は受けられます。
長期優良住宅のデメリット3選
多くのメリットを受けられる長期優良住宅ですが、その一方でデメリットもあります。
・申請に時間と費用がかかる
・建築費用が嵩む恐れがある
・定期的な点検が必要になる
導入を検討する際には、メリットとあわせてデメリットも把握しましょう。
申請に時間と費用がかかる
一般住宅は建築許可が降りてから着工できますが、長期優良住宅はさらに約2ヶ月の申請期間を要することになります。
その影響で引越しのタイミングは遅れることになるため、家賃や土地の金利支払い期間が長引くことになります。
また、申請費用が約20〜30万円必要になるため注意しましょう。
建築費用が嵩む恐れがある
長期優良住宅は認定条件を全てクリアする必要があるため、通常とは違う建材を使用するケースもあります。
また、建築工程も増えるため人件費もかかります。
このように、長期優良住宅は一般住宅よりも建築費が高くなることが多いため、リターンとのバランスを考慮しながら導入を検討しましょう。
定期的な点検が必要になる
長期優良住宅は、維持保全計画に基づいた定期点検を受ける必要があります。
点検によって補修箇所が見つかれば修繕する必要があり、修繕を怠れば長期優良住宅の恩恵を受けられません。
したがって、予期せぬ修繕費用が発生する可能性があることを把握しておきましょう。
長期優良住宅によくある質問
ここでは、長期優良住宅を検討した人のよくある質問について解説します。
・長期優良住宅の申請は自分でできる？
・長期優良住宅の認定を取り消すことはできる？
・長期優良住宅はどのようにして確認できる？
今後、長期優良住宅を進める際の参考にしましょう。
長期優良住宅の申請は自分でできる？
長期優良住宅は施主自身で申請できるものの、申請手順や必要書類などが非常に複雑な内容となっているため、おすすめできません。
申請に際しての手数料が発生したとしても、ハウスメーカーや工務店に依頼しましょう。
長期優良住宅の認定を取り消すことはできる？
長期優良住宅の取り消しは可能です。管轄の都道府県もしくは市区町村に認定取り消しの申し出をするだけで申請完了となります。
ただし、固定資産税の増額や補助金返金の要請を受ける可能性もあるため注意が必要です。
長期優良住宅はどのようにして確認できる？
家の引渡し時に建築会社から渡される書類の中に、長期優良住宅建築等に係る技術審査適合証があれば長期優良住宅であることになります。
仮に紛失の可能性がある場合は、管轄の市区町村に問い合わせることで確認できます。
長期優良住宅は総合的な目線で判断しよう
長期優良住宅は、メリットとデメリットを総合的に考えて納得できるものであれば採用を検討してみても良いのではないでしょうか。
採用することで、家を売却する際に評価になることもあります。
長期優良住宅は、一定時期に手を加え修繕をしながら50年、100年と長持ちさせ、次の世代に受け継いでいこうというものです。
しかし、そのままの状態で受け継いでいくことはできません。
修繕費は建替えと同等の費用がかかることもあるでしょう。
その時点での選択権は、次世代の子孫に移っているのです。
それだけの費用を出してまで「この家は残したい」と思ってもらえるような魅力と愛着がその家にあるかどうかが問題になります。
単純に認定基準に合わせて建てた家では「壊して建替える」という選択になってしまうのではないでしょうか。
四季工房の考える長期優良住宅は、永く大切に使われる住まいです。
しっかりとした木材を使いできるだけ柱や梁を室内に表し、これらが経年変化で味わい深い色ツヤに変化していくこと、随所に職人さんの丁寧な手仕事が残っていること、そして間取りに可変性があってその時代の家族の変化に合わせられることが大事な要素となります。
今の制度の長期優良住宅が「良い家をつくって永く住む」という本来あるべき姿に育ってほしいと切に願うものです。
