コラム

住宅ローンの選び方まとめ｜金利タイプや種類などのポイントごとに解説

本記事では、住宅ローンの選び方に加え、金利タイプや種類などのポイントを詳しく解説していきます。

マイホームを購入、建築する際、多くの人が住宅ローンを利用します。住宅ローンの選び方によっては、返済中に後悔してしまうケースも少なくありません。

住宅ローン選びで迷っている人は、ぜひ本記事を最後までご覧ください。

【この記事でわかること】
・住宅ローンの金利タイプ
・住宅ローンにおける借入先の種類
・住宅ローンにおける団体信用生命保険の保障内容
・住宅ローンの返済方法

住宅ローンにおける選び方のポイント1.「金利タイプ」

住宅ローン選びのポイントとして、金利タイプが挙げられます。

・変動金利型
・全期間固定金利型
・固定金利期間選択型

ここでは、上記3種類の金利タイプについて詳しく解説します。

変動金利型

変動金利型は、経済の状況などによって金利が変動するタイプです。

一般的に、金利の見直しは半年ごとに行われます。しかし、住宅ローンの金利見直しは5年ごとに行われるため、5年間は更新ごとに変更した金利で設定されます。

市場の金利が下がれば、住宅ローンの金利も下がり、毎月の返済額が下がります。一方、金利が上がってしまうと、返済額も増額され、大きな負担となるでしょう。

金利の変化は返済に大きな影響を及ぼすため、金利が大きくなると返済できない事態に陥るおそれがあります。

そのため、変動金利の場合5年後の金利が大きく上昇したとしても見直した返済額が125％を超えない125％ルールが適用されています。

つまり、毎月の返済額が、更新前返済額の1.25倍を超えないため、金利の上昇リスクが多少緩和されているといえるでしょう。

全期間固定金利型

借入している期間中、全く金利が変わらないタイプが全期間固定金利型です。

変動金利タイプと比較すると設定される金利が高いものの、借入期間中の返済額は全く変わりません。

安定して返済ができるため、市場金利の変化を受けず、ライフスタイルの変化もあまり影響しない点がメリットといえるでしょう。

ただし、全金利固定金利型の加入には本人の属性や物件の性能が要件を満たす必要があるため、若干利用のハードルが高いといえます。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、あらかじめ設定した期間内の金利が固定されているタイプです。

最長で10年間の金利を固定でき、10年を超えると変動金利か再度固定金利の選択が可能です。

金利は変動金利よりも高く、全期間固定型金利よりも低く設定されています。

ただし、最長で10年間の金利が変わらないため、変動金利よりも安定して返済できる点がメリットです。

両方の良い特徴を兼ね備えた金利タイプですが、固定金利の終了時に金利が大幅に上昇してしまうリスクがあるため、注意が必要です。

住宅ローンにおける選び方のポイント2.「借入先の種類」

住宅ローン選びのポイントとして、借入先の種類が挙げられます。

・公的ローン
・民間ローン
・フラット35

ここでは、上記3種類を解説していきます。

公的ローン

公的ローンは、国や自治体などが取り扱っている住宅ローンで、財形住宅融資と自治体融資の2種類が挙げられます。

財形住宅融資は、固定金利期間選択型ですが5年間の固定金利と期間が決まっている点が特徴です。

一般的な民間の固定金利選択型よりも金利が低く、事務手数料や保証料がかからないといったメリットがあります。

自治体融資は融資あっせん制度や利子補給制度など、補完的な側面が強い制度です。

民間ローン

銀行や、信用金庫が提供している住宅ローン商品が民間ローンです。

住宅ローンの商品も多く、金融機関によって商品の特徴や金利が異なります。

近年は、ネット銀行が住宅ローンの商品を取り扱っており、金利が低めに設定されているケースも少なくありません。

1つの金融機関で住宅ローンの審査が通らなくても、他の金融機関で申し込みが可能であり、比較的自由度が高い点が特徴です。

民間ローンを利用する場合、複数の金融機関から住宅ローン商品を比較して自分に合った住宅ローン商品を申し込みできる点がメリットだといえるでしょう。

フラット35

フラット35は最長35年間の金利が一定の住宅ローン商品で、全期間固定型の代表的な商品といえるでしょう。

住宅支援機構と民間の金融機関が提携して、販売している商品です。多くの金融機関でも取り扱っていますが、適用金利が金融機関によって異なります。

フラット35は原則、15年以上で最長35年間の借入が可能です。

また、住宅性能に優れていてかつ一定の要件を満たすと最初の5年間か10年間の金利が引き下げられる点が特徴です。

最長35年間の金利が固定されるため、変動金利や固定金利期間選択型よりも金利は高い点がデメリットといえるでしょう。

住宅ローンにおける選び方のポイント3.「団体信用生命保険の保障内容」

住宅ローン選びのポイントとして、団体信用生命保険の保障内容が挙げられます。

・そもそも団体信用生命保険とは？
・免責事項・告知義務

ここでは、上記2点について解説します。

そもそも団体信用生命保険とは？

団体信用生命保険は「団信」と呼ばれている生命保険の一種です。

住宅ローンは、長期間の返済が一般的であるため、返済期間中、契約者が亡くなってしまうケースや、重い病気にかかって返済できなくなることが考えられます。

団信に加入していると、契約者が亡くなった場合や高次障害によって返済できなくなった場合、保険金で残ったローンの残債を支払ってくれます。

万が一亡くなった場合は、家族に住宅ローンの返済終了した住まいが残り、家族はそのまま住み続けることが可能です。

団信は、いくつもの保険会社が商品を提供しており、保障内容も商品によって異なります。

また、がん保障や疾病の種類が多いものなど多様な商品が存在します。金融機関で商品を指定されるケースも多いため、保障内容が満足できない場合などは、住宅ローンの借入先ごと見直す必要があるでしょう。

ただし団信は誰もが加入できるものではなく、持病などを抱えている場合、団信への加入ができず、住宅ローンの申し込みもできないケースもありますので注意しておきましょう。

免責事項・告知義務

団信に加入した状態で、対象の疾病にかかったら必ず保険金が下りるわけではありません。保険金が下りるかどうかには、免責事項や告知義務が関係してきます。

免責事項とは、保険金が支払われない事項を指します。一般的には、契約者が反社会的行為により大きな障害が残った場合や、嘘の告知がわかった場合などは免責の対象です。

告知義務とは、ローンの審査時に提出する告知書に故意や過失があり、告知すべき事柄を告知していないケースや、事実ではない告知をしていたケースです。

告知義務違反がわかってしまうと、保険金が支払われないことはもちろん、住宅ローンの一括返済まで求められてしまう重大な違反行為といえます。

重要な事実や、告知書に記載されている事項についてはありのままを記載しなければいけません。重大な違反となることに注意しておきましょう。

住宅ローンにおける選び方のポイント4.「返済方法」

住宅ローン選びのポイントとして、返済方法が挙げられます。

・元金均等返済
・元利均等返済

ここでは、上記2種類の返済方法を解説します。

元金均等返済

元金均等方式とは、元金の返済額は一定ですが、利息が元金の返済に応じて徐々に下がっていく返済方法です。後述する元利均等返済よりも、総返済額が少なくなります。

しかし、返済当初は元金が全く減っていないため、利息額が高く毎月の返済額が高い点に注意が必要です。

徐々に返済額が減っていくため、年数が経過すればするほど返済額が減り、楽になっていくといえるでしょう。

元利均等返済

元利均等方式は、毎月の返済額が変わらず一定額を返済し続ける返済方法です。

住宅ローンの返済額には、元金と利息が含まれます。返済当初は、返済額は変わらないため、割合として利息部分の返済が多くなり、元金がなかなか減りません。

総返済額は元利均等方式よりも高くなってしまいますが、毎月返済額が一定のため、安定して返済できるメリットがあります。

住宅ローンにおける選び方のポイント5.「諸費用」

マイホーム購入において、住宅ローンを利用する場合、いくつかの諸費用がかかります。

住宅ローン契約時にかかる諸費用と概要は下記の表の通りです。

諸費用は、住宅ローンの借入額や金融機関によって手数料が異なります。事前に、どれくらいの諸費用が発生するのかを把握しましょう。

住宅ローンにおける選び方のポイント6.「銀行に相談」

住宅ローンを選ぶ際には銀行に対する相談のしやすさもポイントです。

・銀行の選び方
・銀行に相談できる内容

ここからは、上記2点を解説します。

銀行の選び方

相談する銀行を選ぶ際は、以下の相談方法で比較するとよいでしょう。

特に会社員などの場合、平日の相談は難しく、土日に対応可能かどうかだけでも相談しやすさは大きく異なります。

また住宅ローンの専門の部署などが対応できると、申し込みや必要書類の受け渡しもスムーズにでき、審査や契約に時間がかかりません。

したがって、申し込む金融機関の相談方法で比較しましょう。

銀行に相談できる内容

銀行に相談できる内容としては、借入する際の金利や必要な手数料、審査にかかる時間などがあります。基本的に住宅ローンにかかる内容については全て相談が可能です。

前述したように住宅ローンの専門部署が対応可能であれば、返答も早いと考えられます。しかし専門部署が対応できなければ、返答に数日要するでしょう。

相談に対するわかりやすさや、スピードの速さなども比較対象となるでしょう。

住宅ローンにおけるその他の選び方

住宅ローンにおける、その他の選び方としては以下の2点が挙げられます。

・金利上昇のリスク
・特典やサービス内容

順番に見ていきましょう。

金利上昇のリスク

住宅ローン返済は長期間の返済であるため、返済における不安の1つが金利上昇のリスクです。

フラット35に代表される全期間固定金利型以外のタイプは、市場金利の影響を受けてしまいます。

しかし、市場金利に対して住宅ローンの金利がどの程度影響するのかは金融機関が提供する商品によって異なります。

金利上昇のリスクがどこまで影響するのかも、選び方のポイントといえるでしょう。

特典やサービス内容

住宅ローンを利用した際の特典やサービス内容も選び方のポイントです。

住宅ローンを契約した金融機関のATM手数料が無料になるケースや、ポイントが加算されるなど特典はそれぞれ異なります。

住宅ローンを利用した金融機関の特典や、サービス内容なども選択肢の1つです。

住宅ローンの選び方を押さえて比較検討しよう

住宅ローンを利用すると長期間に渡って返済しなければなりません。

計画的に、無理なく返済できるかが大きなポイントですが、十分に考慮せず住宅ローンを選んでしまうと後悔につながる場合もあります。

前述した6つのポイントに沿って住宅ローンを選択すると、自分に合った住宅ローンを選択できる可能性が大きく高まるでしょう。

四季工房では、住宅ローンの相談会も行っております。借り換えや繰り上げ返済も視野に入れた返済計画をご提案しますので、お気軽にショールームへお越しください。