コラム
自営業だと住宅ローンに通らない？審査で重視されるポイントやコツを解説
本記事では、自営業の方に関する住宅ローンを解説していきます。
住宅ローンを組むためには金融機関の審査に通る必要がありますが、自営業は会社員と比較して審査の基準がどのように違うのかについて知っておきましょう。
審査で重視されるポイントやコツも併せて解説します。
自営業だと住宅ローンに通らない？
自営業は一般的な会社員と比較すると、住宅ローンに通りにくい傾向にあります。なぜなら、金融機関は安定的な収入を長期に渡って得られる人を優遇する傾向にあるからです。
その点からいえば、自営業は会社員よりも安定性に欠けるといえますが、住宅ローンに通りにくい可能性はあれど決して通らないわけではありません。
自営業の住宅ローン審査で重視されるポイント5選
ここでは、自営業が住宅ローン審査で重視される点を解説していきます。
・所得額と所得額の安定性
・税金・保険料・カードなどの滞納が無いか
・返済負担率
・年齢や健康状態
・1年以上の業歴が必要
自営業の審査は、主に上記5点がポイントになりますので、以下に解説していきます。
所得額と所得額の安定性
第一に、所得額と所得額の安定性がポイントです。
所得は多いに越したことはありませんが、所得が多い年と低い年の差が激しい場合、安定性に欠けると見られ、審査に不利に働く可能性があります。
反対に所得自体は決して高くなくとも、所得が長期にわたって安定的に推移している場合には、比較的住宅ローンに通りやすいといえるでしょう。
税金・保険料・カードなどの滞納が無いか
税金・保険料・カード関係の滞納が無いかも重要ポイントです。
税金については、自営業の場合「納税証明書」という書類が必要で、この書類で税金滞納の有無をチェックされます。
国民健康保険料を滞納した場合、健康保険証の有効期間が通常の1年より短くなることから、健康保険証を見れば延滞の事実は明らかです。
カード関連は、金融機関が審査にあたり申込人の個人情報を閲覧するので、延滞を告知しなくともその情報は筒抜けとなります。
したがって、上記のいずれかにおいて延滞がある場合、住宅ローンの審査に通らない可能性が高いといえるでしょう。
返済負担率
返済負担率とは、収入に対して住宅ローンの支払いが占める割合を指します。
一般的に、金融機関が定める返済負担率の割合は30〜35％が平均といわれていますが、自営業の場合は収入の安定性における懸念も考慮して、30％に収めておくことが無難といえるでしょう。
したがって返済負担率は低いほどよく、高いほど収入を住宅ローンの返済が圧迫しているとみなされ、審査に大きく影響します。
年齢や健康状態
年齢と健康状態も重要なポイントに挙げられます。
年齢については、多くの金融機関が定めている完済時年齢80歳を基準とし、一般的に組まれることが多い住宅ローン年数の35年で逆算した年齢までが一つの目安といえるでしょう。
「満年齢プラス1歳」のように考えると、44歳を超えて住宅ローンを申し込む場合、34年以下の借入期間となるため、年齢が上がるほど月々の返済額とともに審査のハードルも上がります。
健康状態については、住宅ローンを組む際に「団体信用生命保険」に加入できる程度の状態でなければ、住宅ローンの審査に通っても保険に通らないため住宅ローンは組めません。
住宅金融支援機構など一部の金融機関を除いて、住宅ローンと団体信用生命保険はセットのため、どちらの審査にも通る必要があります。
1年以上の業歴が必要
審査のテーブルに最低限でも乗せるためには、1年以上の業歴が必要といえます。
一方で、最低でも過去3年分の確定申告書が提出できる状態でないと、審査が通る可能性は低いとされる金融機関もあるため、その対応は金融機関ごとにさまざまです。
そのため、1年以上程度でも審査可能な金融機関もありますが、業歴が長いほど審査には有利に働く点をしっかり押さえておきましょう。
自営業の住宅ローン審査を通す4つのコツ
ここでは、自営業の住宅ローン審査を通すコツを解説します。
・自己資金を準備し返済負担率を下げる
・取引している金融機関で住宅ローンを組む
・フラット35を利用する
・税金対策をしすぎない
上記4点を順番に見ていきましょう。
自己資金を準備し返済負担率を下げる
自己資金を準備して借入金額を下げましょう。
借入金額を下げれば返済負担率も下がるため、住宅ローンの審査に有利に働くことは言うまでもありません。
そのため、はじめにたくさんの自己資金を投入するというより、審査を通すために自己資金で調整ができる程度の余裕と準備が重要です。
取引している金融機関で住宅ローンを組む
取引先の金融機関で住宅ローンを組むのはおすすめといえます。
なぜなら、取引先であれば審査や金利条件などを有利に運んでもらえる可能性があるからです。
金融機関としても、今後の長い付き合いを考えてのことからお互いにとってプラスの関係といえるため、もし取引先の金融機関があれば積極的に話を聞いてみましょう。
フラット35を利用する
一般的な金融機関での審査が難しい場合、フラット35を利用しましょう。フラット35は他の住宅ローンよりも審査のハードルが低いとされており、自営業の人も多く利用しています。
また、フラット35は団体信用生命保険の加入が必須ではないため、健康状態に不安がある人でも住宅ローンを組むことができます。
税金対策をしすぎない
税金対策をしすぎると、住宅ローンの審査には不利に働くことがあるため注意しましょう。
自営業において税金対策はつきものですが、経費計上により所得を下げることで控除後の低い所得などが住宅ローン審査の対象となるため、結果住宅ローンの借入額が減ります。
そのため住宅ローンを組む場合、希望の額を借りるためにはいくらの所得が必要なのかを把握した上で税金対策しましょう。
自営業で住宅ローンを通すための必要書類
ここからは、自営業が住宅ローンに申し込む際に必要な書類について解説します。
・本人確認のための書類
・確定申告書の控え
・所得税の納税証明書
・物件や頭金に関する書類
・団体信用生命保険の申込書・通知書
自営業の方が住宅ローンを申込むために必要な書類は上記5点です。
なお、上記とは別にさまざまな情報を求められる場合もありますので、あくまで一般的な必要書類として参考にしてください。
本人確認のための書類
本人確認となる書類は以下のとおりです。
・運転免許証
・マイナンバーカード
・パスポート
・健康保険証
なお、健康保険証だけでは本人確認とみなされないケースがあるため、健康保険証以外に上記のいずれかによって本人確認を補完する必要があります。
確定申告書の控え
確定申告書の控えも審査に必要となります。確定申告書は会社員でいう源泉徴収票にあたり、返済負担率を算出する根拠となる重要な書類です。
自営業の場合、一般的には確定申告書2〜3年分の平均所得が審査上の所得金額になります。
前述のように、税金対策によって収入金額を大幅に減らした場合、低い所得金額での住宅ローン審査となるため注意しましょう。
所得税の納税証明書
自営業の場合、所得税の納税証明書が必要になります。
住宅ローン審査に必要な納税証明書には「その1」「その2」があり、その1は納付額と未納額の証明、その2は所得金額の証明です。
前述のとおり、税金の未納がある場合上記書類の提出により明らかになってしまい、その時点で住宅ローンの審査は厳しいものとなるので税金は必ず払いましょう。
物件や頭金に関する書類
物件の資料一式と、頭金に関する書類も必要です。
まず、購入物件の資料一式は、不動産会社から購入する場合に不動産会社が準備してくれます。
頭金に関する書類は自身で用意する必要があり、証明となる書類は主に預金通帳の写しです。
ただし、直近に入金されていた場合には「見せ金」と解釈される場合があるため、以前から入金されており、かつ急激な増減がない預金状態が望ましいといえます。
団体信用生命保険の申込書・告知書
団体信用生命保険の申込書と告知書も必須書類となります。
ただし、フラット35の場合に上記書類は任意加入ですが、一般的な住宅ローンにおいて団体信用生命保険はセットであり加入は必須条件です。
前述のとおり、住宅ローンの審査に通っても健康状態を表す告知事項に引っかかると、住宅ローン自体が組めなくなります。
そのため、普段から健康管理を怠らず生活習慣を整えることが重要です。
自営業の住宅ローン審査に関するよくある質問
次は、自営業の住宅ローンに関するよくある質問をまとめました。
・赤字の自営業者は住宅ローンに通らない？
・業歴が1年に満たない場合は住宅ローンを組めない？
・自営業でフラット35の審査に落ちることはある？
上記3点を順番に見ていきましょう。
赤字の自営業者は住宅ローンに通らない？
自営業者が赤字申告の場合、住宅ローン審査は厳しいと言わざるを得ないでしょう。
ただし、意図的に赤字申告をしている自営業も多いことから、一部では個々の背景を考慮した上で審査してくれる金融機関もあります。
この場合、申告状況には寛容でもその他のプラス要素で補完する必要なことが多く、具体的には自己資金の有無が審査を大きく左右するでしょう。
業歴が1年に満たない場合は住宅ローンを組めない？
業歴が1年未満の自営業は、住宅ローン審査は厳しい場合がほとんどです。
ただし、1年未満の場合でも取扱いが可能な金融機関もあります。
上記の場合、自己資金の有無はもちろん審査が通っても、通常の住宅ローン金利よりも高めに設定されていることが多いことから、返済負担が増える可能性もあるため注意が必要です。
自営業でフラット35の審査に落ちることはある？
自営業でフラット35の審査に落ちる可能性は十分にあります。
・業歴が浅い
・所得が低い
・その他の借入れおよび延滞歴がある
上記の場合は、フラット35といえど審査に落ちる確率が高くなるので、審査前に自身の状況を把握しましょう。
また、むやみやたらに住宅ローン審査をしないよう注意が必要です。
自営業の住宅ローン審査のコツを知って家づくり計画を進めよう
ここまで、自営業の住宅ローン審査について解説してきました。
自営業は会社員とは違う審査基準があることから、なるべく良い条件で住宅ローンを組むためにも、本記事を一つの参考としてコツを知っておきましょう。
【本記事のまとめ】
・税金や保険料の滞納は納税証明や保険証ですぐにバレるため注意
・1年未満の業歴でも取扱い可能な金融機関がある
・フラット35は自営業者にも多く利用されている
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