コラム

住宅ローンはどうやって借りる？住宅ローンの流れや事前審査と本審査の違い

住宅ローンを借りるとはよく耳にするものの、いざ自分が住宅ローンを組むことになったら戸惑ってしまう方も多いです。

住宅ローンはいわゆる借金と同様の扱いであり、金融機関からすれば、融資を行うことで利息を得る金融商品の1つとなります。

そのため、当然ながら完済できる可能性が低い人は借り入れさせてくれません。

特に、金融機関は返済を踏み倒されてしまうと大打撃を受けてしまうため、住宅ローンの契約の際には厳しい審査を行います。

その審査は通常二段階あり、事前審査を通過した人のみが本審査を受けられるのが原則です。

しかし、初めて住宅ローンを申し込む場合、事前審査と本審査の違いがわからない人も多いのではないでしょうか？

今回はそれら初めて住宅ローンを借りる方に向けて、事前審査と本審査の違いをまとめます。

住宅ローンの審査の大まかな流れ

住宅ローンの審査に関しては事前審査と本審査があります。

そのほかにも住宅ローンの申し込みから実際の実行までいくつか流れがあるため、一通り流れを把握しておくことは重要です。

ぜひ、まずは大まかな流れを理解しておきましょう。

以下、簡単に住宅ローンの流れについてまとめます。

・物件を探す：数ヶ月～1年
・金融機関を選ぶ：数週間～数ヵ月
・事前審査を申し込む：数日～1週間
・事前審査に通る：数日～1週間
・本審査を申し込む：10日間～2週間
・本審査に通る：10日間～2週間
・契約を結ぶ：2週間～1ヵ月
・融資が実行される：引き渡し日

あくまでも上記の流れは大まかなものとなります。

それぞれ住宅ローンの審査に関しては短くて数日～数週間、長くて数ヵ月以上かかることもあります。

そのため、仮に物件を見つけたとしてもすぐに引き渡されるわけではありません。

あくまでも申し込んでから事前審査・本審査に通り、そこで初めて契約を結んで融資の実行となります。

特に物件を探すのに十分な時間をかけ、数ヵ月～1年で新居を見つけるという方も多いです。

しかし、建築する場合も購入する場合も住宅ローンを組む方が圧倒的に多いため、融資が実行されるまでの期間に注意しておきましょう。

なお、融資が実行されるのは原則として物件の引き渡し日となるため、最低でも融資の申し込みは1ヵ月前後の余裕を持って行うのが理想です。

事前審査と本審査は何が違うのか？

住宅ローンを借りるとは言っても、誰でも簡単に貸してくれるわけではありません。金融機関も滞りなく完済してくれる方にのみ融資を行っています。当然ながら金融機関も慈善事業ではないため、審査を行って適正ではないと判断すれば普通に落とされてしまいます。審査は二段階あり、事前審査に通っても本審査で落ちてしまえば水の泡です。

では、事前審査と本審査は何が違うのでしょうか。

結論を先にいうと両者は審査の目的が異なります。

事前審査は融資できるかどうかを判断するためのもので、本審査は本当に融資していいかを判断するためのものです。事前審査で「融資できない」と判断されてしまえば、本審査でも「融資できない」と判断されます。

逆に、事前審査で「融資できる」と判断されれば、本審査でも「融資できる」と判断されることは多いです。

以下、数ある項目の中でも特に金融機関が重視するとされている項目となります。

・完済時年齢
・健康状態
・担保評価
・借入時年齢
・年収
・勤続年数
・連帯保証
・金融機関の営業エリア
・返済負担率

これらの項目ですべて一定以上の水準をクリアしていれば、審査には問題なく通ります。

ただし、事前審査に通ったとしても本審査で落ちることは往々にしてあります。

事実、審査の厳しさでいえば「事前審査≦本審査」となるため、融資の条件を難なくクリアしておく必要があるでしょう。

住宅ローンの事前審査（仮審査）

ここからは住宅ローンの事前審査についてご紹介します。

事前審査（仮審査）とは？

住宅ローンの事前審査とは、融資できるかどうかを判断するための審査です。

金融機関ではまず足切りの意味で事前審査を行っています。

そのため、融資条件を満たしていない場合は事前審査で早々に落ちてしまう人もいます。

特に、事前審査では返済能力など最小限の情報から融資可能かどうかを判断するのが特徴です。

当然ながらニートや無職の方は返済能力がないと判断されるため、通常であれば事前審査にも落ちてしまいます。

逆に、サラリーマンとして働いていたりフリーランスとして働いていたり、返済能力が最低限のレベルを満たしていたりする場合は事前審査に受かる可能性が高いです。

事前審査（仮審査）で見られる内容（基準・審査項目）は？

事前審査で見られる基準や項目は決して多くありません。

それこそ安定した仕事をしている方であれば、落されることもあまりありません。

ただ、金融機関の指標として前述の通り、以下のような内容が重視されています。

・完済時年齢
・健康状態
・担保評価
・借入時年齢
・年収
・勤続年数
・連帯保証
・金融機関の営業エリア
・返済負担率

上記の内容の中には事前審査では重視されないこともあるのですが、特に年収や勤続年数などは事前審査でも重視されます。

単純に年収が300万円以下の方と500万円以上の方とでは、金融機関に与える印象も違います。

また、勤続年数が1年以下の方と10年以上の方とでは、これまた金融機関に与える印象も異なるでしょう。

このように、事前審査では融資できるかどうかを重点的に見られます。

事前審査（仮審査）の審査期間は？

事前審査にはおおよそ1週間ほどかかります。

事前審査はあくまでも簡易的な審査ではあるものの、金融機関も融資条件を満たしていない方に融資するわけにはいきません。

そのため、仮審査は最低でも1週間はかかると考えて行動しましょう。

事前審査（仮審査）で準備しておく必要書類

事前審査には必要書類がいくつかあります。

以下で確認しておきましょう。

事前審査（仮審査）で注意するポイント

よく、住宅ローンのアドバイスの中には「事前審査は簡単だからすぐ受かる」という文言も見かけますし、事実として多くの方は事前審査に通過します。

しかし、契約者の状態によっては落ちてしまうこともあります。

たとえば、これも前述の通りですが、本人の年齢などは特に重視して見られるほか、年収や勤続年数なども見られます。

特に職業によっても判断されることがあるため、十分な注意が必要です。

例えば、反社会的な仕事をしている方はそもそも事前審査にすら通らないので注意しましょう。

その他、公序良俗に反する職業もNGです。

また、事前審査であっても本審査のように担保評価や健康状態が見られることもあります。

これらは契約する金融機関ごとに異なるため、条件をクリアできるかどうかきちんと判断しておきましょう。

住宅ローンの本審査

ここからは住宅ローンの本審査について解説します。

本審査とは？

住宅ローンの本審査とは、本当に融資していいかどうかを判断するための審査です。

金融機関では物件情報なども確認しながら本審査を行っています。

そのため、融資条件を満たしている場合で、なおかつ売買契約書等を交わしていないと本審査に落ちてしまう人もいます。

特に、本審査では本人の返済能力に加えて、担保評価や健康状態などから融資可能かどうかを判断するのが特徴です。

正社員などとして正式に働いていたとしても、担保評価や健康状態が良好でない限りは落ちてしまうこともあります。

事前審査には問題なく通過したにも関わらず、この本審査で落ちてしまう人も少なくありません。そのため、事前審査に通ったからと油断するのではなく、本審査に合格できるかどうかが最重要課題となるわけです。

本審査で見られる内容（基準・審査項目）は？

本審査ではより多くの基準や項目を参考に審査されます。

単に安定した仕事をしている方であっても、担保評価や健康状態が悪ければ本審査は通過できません。

また、そのほかにも金融機関の指標に以下のような内容があるため、ほかの審査と内容の重複となるものの確認しておくことが大切です。

・完済時年齢
・健康状態
・担保評価
・借入時年齢
・年収
・勤続年数
・連帯保証
・金融機関の営業エリア
・返済負担率

上記の内容は本審査を通過する上で厳しく重視されます。

単純に年収や勤続年数が非常に優れていたとしても、完済時年齢や借入時年齢が80歳や90歳になるような人では融資を受けることが難しいです。

そもそもその場合は計画に無理があると判断されます。

また、担保評価や健康状態だけではなく、連帯保証や返済負担率なども加味されます。

前述の通り、事前審査ではより厳しく審査されるため、入念な準備が必要です。

本審査の審査期間は？

本審査ではおおよそ10日間～2週間ほどかかります。

本審査は本格的な審査となるため、金融機関も融資条件を満たしているかどうか慎重に判断します。

当然ながら、事前審査に受かっていても別のところに問題がある場合は融資されません。

そのため、本審査は最低でも10日～2週間はかかると見越して行動してください。

本審査で準備しておく必要書類

本審査となると必要書類も多くなります。

以下で確認しておいてください。

本審査で用意すべき必要書類

まとめ

住宅ローンは金融機関に申し込めば借りられます。

しかし、誰でも融資を受けられるのではなく、金融機関ごとに事前審査や本審査で契約者を判断しています。

審査の内容によっては普通に落ちてしまうこともあるので、十分に対策を進めてから申し込みしましょう。

なお、どうしても審査に落ちてしまうという場合は専門家に相談することもおすすめです。

まずは住宅ローンの流れを把握し、事前審査と本審査の違いなども理解しておいてください。