コラム

土地を購入する際の諸費用はいくらかかる？税金や手数料など各種費用を解説

注文住宅を建てようと土地を購入する際、住宅の建築同様に、売主と買主以外にも多くの業者が関わることをご存じでしょうか。

売買を仲介する不動産会社や登記を行う司法書士、融資を審査・実行する金融機関が関わるため「経費や税金」「手数料や報酬」など、さまざまな費用が発生します。

これらを把握せずに取り組むと、新居にかけようと思っていた予算を圧迫してしまう場合もあるので、土地の購入時にかかる諸費用はしっかりと把握しておきましょう。

本記事では、理想の家が建てられないという事態にならないように「土地を購入する際の諸費用はいくらか？」を試算、その税金や手数料などの各種費用を解説しています。

【この記事で分かること】

• 土地の購入時にかかる諸費用の内訳
• 土地の購入後にかかる可能性がある諸費用の内訳
• 理想の家づくりには資金計画が重要と分かる

上記を中心に解説していきます。

土地を購入する際にかかる諸費用の割合

土地を購入する際にかかる諸費用の割合は、一般的には5％～10％といわれています。

しかし、実際には土地形態によってさまざまであり、売買価格の何パーセントという計算では示せないのが実状です。
そのため、さまざまなケースを想定して、資金計画することが大切になります。

土地の購入時にかかる諸費用の内訳

土地の購入時にかかる諸費用の内訳は、下記の通りです。

・仲介手数料
・手付金
・登記費用
・印紙代（税）
・ローン手数料

それぞれ詳しく解説していきます。

仲介手数料

土地を売買仲介で購入すると、仲介手数料が発生します。
これは土地の購入時にかかる諸費用の中でも消費税がかかることもあり、最も高額となる費用です。

この手数料の計算方式は、土地の売買価格に対して3％＋6万円（税別）です。
たとえば1,000万円の土地を購入した場合の仲介手数料は、36万円＋消費税になります。

ただし、不動産会社が所有する土地を直接購入する場合は、仲介手数料は不用になるため大きな節約になるでしょう。

手付金

手付金とは「真剣に不動産を購入する意思がある」ことを示し、売買契約を結ぶときに支払う「証拠金」の意味を持つ代金です。
また、土地の購入は大きなお金が動く取引なので、簡単にキャンセルされるようだと、仲介業者も売主も困るため、その予防効果を持ちます。

手付金の相場は売買代金の10％ほどが一般的です。
ただし証拠金という性質上、現金で支払う必要があります。

さらに、買主の都合でキャンセルすると、全額没収されるのでご注意ください。

登記費用

売主から買主へ所有権移転に関する登記費用は、司法書士に支払う報酬費と登記にかかる登録免許税の2つがあります。
そのうち「司法書士報酬」は5～10万円程度が相場、「登録免許税」は土地の固定資産税評価額で決められ、土地購入時の売買価格は影響しません。

登録免許税の税率は0.15％で、固定資産税評価額が1,000万円であれば15,000円になり、登記申請のときに現金ではなく収入印紙で払います。※令和5年3月末まで

印紙代（税）

印紙代とは売買契約時の「不動産売買契約書」や、住宅ローンを組む際に作成される「金銭消費貸借契約書」に貼る印紙代金です。

不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書は、法令上の課税文書となります。
そのため記載されている土地代金や住宅ローン金額に応じて、印紙税を収めなければなりません。

ただし、2022年（令和4年）3月31日まで1,000万円～5,000万円以下の契約については、1万円となる軽減措置が定められています。

ローン手数料

ローン手数料とは、金融機関が融資を行うためにかかる経費を、買主から徴収する費用です。
土地購入費が住宅ローン支払いの場合は、金融機関に「ローン手数料」を、その保証会社に「保証料」を支払う必要があります。

保証料とは、万が一ローン債務者が返済不能に陥った際に、保証会社が金融機関へ代位弁済するための費用です。

土地の購入後にかかる諸費用の内訳

ここからは、土地の購入後にかかる諸費用の内訳についてご説明します。 

すべてが共通して必要となる費用ではありませんが、土地の状態や性質によっては大きなお金がかかる場合もあるので、想定される内訳をよく知っておきましょう。

・インフラ設備費
・地盤改良費
・家の解体費

それぞれ詳しく解説していきます。

インフラ設備費

インフラ設備とは、日々の生活を支える基盤設備のことで、上下水道や都市ガスなどをいいます。

上下水道や都市ガスなどインフラが整備されていない土地に新築する場合は、それらを引き込み配管しなければなりません。
費用は、50～100万円程度かかる場合もあります。

引き込み配管に補助金を出している自治体もあり、それを無料で行うガス会社もあったりします。
インフラ設備は土地の購入前に下調べしておきましょう。

地盤改良費

地盤改良とは建物の重さによる「地盤沈下」、沈み方が不均一で建物が傾く「不同沈下」などの現象が起こる地盤を、建物の重みに耐えられるようにする工事です。 
仮に購入した土地が地盤調査により、そのままの状態では家屋を支えられないと判断されたときに行う、改良工事の費用が地盤改良費になります。

費用は改良が必要な深さや対策方法によって変わるため、目安や相場のようなものはありませんが、状態によっては数十万円～数百万円かかる場合もあります。

 家の解体費

購入を希望する土地に既存住宅（古家）が残っている場合は、解体して更地にする必要があります。

また、付属する門扉や庭木、浄化槽や井戸などがある場合も、その費用に積算されます。
 解体費用の一般的な坪単価の目安は、つぎの通りです。

【構造別解体費用（坪単価）】

かなりの金額になるので、土地の購入前に見積もりを取っておくとよいでしょう。

土地を購入する際にかかる税金

先述した印紙税や登録免許税も税金ですが、それ以外にも土地を購入する際は、さまざまな税金がかかります。
以下、土地購入における諸税を確認してみましょう。

・固定資産税
・都市計画税
・不動産所得税

それぞれ詳しく解説していきます。

固定資産税

土地の固定資産税は、年の途中で不動産の売買が行われた場合、買主が日割計算に基づいて計算された金額を支払うのが一般的です。

固定資産税は、毎年1月1日起点で所有者に対して課税されます。
そのため上記の方法を取り、年度分の残りを売主へ売買代金と併せて支払います。

地域によっては異なる慣例の清算方式もありますので、買い付けのときに不動産会社へ確認しましょう。

都市計画税

土地の所有者は地域によって、都市計画事業や土地区画整理事業に充当する費用として、都市計画税が固定資産税と一緒に課されます。

都市計画税の税率は「固定資産税評価額（課税標準）×0.3％（制限税率）」となります。
固定資産税と同じように日割りで金額を計算して清算します。

不動産所得税

土地を取得した場合、都道府県に地方税として不動産取得税を収めなければなりません。 
標準税率は原則として固定資産税評価額の4％ですが、住宅用地に対する不動産取得税額は軽減措置が適用されます。

したがって、土地を購入後3年以内に家を建てれば、「固定資産評価額　× 1/2 × 3％」まで下がります。

土地を購入する際の諸費用は一覧にまとめて整理しよう

土地を購入する際の諸費用は、一覧にまとめて整理するとわかりやすくなります。
想定される諸費用はとても多いため、わかりやすくリストアップしたのが下の図です。

想定項目：不動産会社に依頼して売買仲介で住宅用地を購入
1,000万円の土地を自己資金（頭金）100万円で購入、残りを住宅ローンで借入

諸費用シミュレーション

土地購入の際には土地代金の他にも手数料や諸税など、さまざまな諸費用が発生します。
理想の土地が見つかったなら、土地購入に関連する諸費用について、上記のようなリストを作成し、内訳や必要性を検討することが大切です。

そうすることで、思わぬ出費に悩むことなく住宅建築費用や生活費にも影響を与えず、思いどおりの家づくりができるでしょう。

まとめ

土地購入から家が完成するまでの間には、さまざまな諸費用がかかります。
土地代金や建築費用の他に必要となる諸費用も、しっかり把握する必要性をご理解頂けたと思います。

住宅ローンの申し込みをする際は、事前に諸費用を含めた金額で審査に通るか確認しておくことで、資金計画が立てられるため理想の家づくりがスムーズになるでしょう。

四季工房では「人と自然をつなぎ、世代を超えて愛され続ける家」、そんな「本当に価値のある家」を追求し続けています。

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